Автор: Газета "Междуречье"

На территории Волгоградской области все еще имеются объекты
капитального строительства — дома, здания, помещения, сооружения и т.д,
давно поставленные на государственный технический учет или даже на
кадастровый учет, но права собственников на которые не зарегистрированы в
установленном законом порядке.
Отсутствие зарегистрированного в Едином государственном реестре
недвижимости (ЕГРН) права на объект недвижимости не означает его
отсутствие, но ограничивает объем правомочий собственника по
распоряжению принадлежащим ему имуществом. Например, продать и
зарегистрировать в органе регистрации прав сделку с незарегистрированный
в ЕГРН объектом недвижимости собственник без оформления в законном
порядке своих прав не может.
Проблемы у правообладателей начинают возникать, когда необходимо
зарегистрировать свои права, но собственник имеет на руках «старые»
документы, выданные более 10-20 лет назад. Поэтому необходимо знать, как
по закону осуществляется оформление прав в таких случаях.
До 1 января 2013 года в соответствии с частью 3 статьи 45 Федерального
закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости» органы и организации по государственному техническому
учету и (или) технической инвентаризации передали в органы кадастрового
учета заверенные копии технических паспортов соответствующих зданий,
сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства по месту
их расположения в порядке, установленном приказом Минэкономразвития
России от 11 января 2011 г. N 1
В настоящее время включение в ЕГРН сведений о ранее учтенном
объекте недвижимости осуществляется при получении органом регистрации
прав запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о
предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее
учтенном объекте. Данные действия осуществляются в порядке,
предусмотренном частями 4 и 5 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Следует знать, что права на объекты недвижимости, возникшие до
31.01.1998 года, т.е. до дня вступления в силу ранее действовавшего
Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются
юридически действительными даже при отсутствии их государственной
регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН
проводится по желанию их обладателей.
Аналогично права на объекты недвижимости, возникающие в силу
закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня
государственной регистрации прав — например, права наследника),
признаются юридически действительными при отсутствии их
государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких
прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению
государственного регистратора прав при поступлении от органов
государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт
возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными
законами.
При этом государственная регистрация ранее возникших прав на
объекты недвижимости обязательна при государственной регистрации
перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости,
или совершенной после 31.01.1998 года сделки с таким объектом
недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ и
Законом о регистрации. Заявление о государственной регистрации ранее
возникших прав на объект недвижимости может быть представлено
нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется
государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и
обременение указанных объектов недвижимости.
Что касается ранее учтенных объектов недвижимости: таковыми
законом признаются объекты технический учет или государственный учет
которых осуществлен до 01.03.2008 года, т.е. до дня вступления в силу
Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости».
При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет
или государственный учет, в том числе технический учет, которых не
осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не
прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные
номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от
21 июля 1997 года № 122-ФЗ, также считаются ранее учтенными объектами
недвижимости.
В случае отсутствия в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте
недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62
действующего Закона о регистрации запроса о предоставлении сведений, или
межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о
внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган
регистрации прав, если иное не установлено Законом о регистрации, в
течение 5 рабочих дней со дня получения им указанных запросов или
заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном
объекте недвижимости в ЕГРН на основании:
1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном
объекте недвижимости;2) документа (заверенной копии документа), устанавливающего или
подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе
государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие
права на землю и выданные правообладателям до 31.01.1998 года и
представленного заинтересованным лицом при его обращении с
соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта или
государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или
подтверждающих право на него и представленных соответствующими
органами государственной власти, органами местного самоуправления либо
органами и организациями по государственному техническому учету и (или)
технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если
документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют
в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав
документации о ранее учтенном объекте недвижимости.
Иной порядок внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах
недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен.

Управление Росреестра по Волгоградской области напоминает, что
правообладатель вправе подать в орган регистрации прав заявление о запрете
сделок с принадлежащим ему имуществом без личного присутствия
собственника. При подаче такого заявления в Единый государственный
реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись.
Наличие в ЕГРН такой записи будет являться основанием для возврата
без рассмотрения заявления о регистрации прав и (или) о кадастровом учете,
представленного иным лицом.
Таким образом, регистрационные действия не будут совершаться даже
при предъявлении иным лицом нотариальной доверенности от собственника.
Заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения,
ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного
участия его собственника (законного представителя) можно подать в любом
доступном офисе МФЦ.

Министерством экономического развития Российской Федерации при
участии Росреестра разработан законопроект, предусматривающий механизм
изъятия земельных участков за систематическое нарушение требований
пожарной безопасности. Законопроект подготовлен по поручению
Президента Российской Федерации.
В 2019 году после природных пожаров в Забайкальском крае
подготовлен Указ Президента Российской Федерации «О мерах по
ликвидации последствий природных пожаров на территории Забайкальского
края», в котором содержится поручение Правительству Российской
Федерации предусмотреть механизм изъятия земельных участков за
систематическое нарушение требований пожарной безопасности.
МЧС России за 2017-2018 годы зарегистрировано 1200 природных
пожаров с переходом на населенные пункты (2017 г. – 574; 2018 г. – 626), из
них 583 пожара (48,6% от общего количества) с земель
сельскохозяйственного назначения. В целом подтвержденный ущерб от
указанных природных пожаров составил свыше 600 млн. рублей.
В текущем году, по информации отраслевых ведомств, предварительный
ущерб, причиненный в результате чрезвычайной ситуации, связанной с
природными пожарами на территории Забайкальского края, составил 1788,73
млн. рублей.
При этом населенные пункты попадают в зону риска природного
пожара, если правообладатели земельных участков (в основном из состава
земель сельскохозяйственного назначения или лесных земель),
расположенных в пятикилометровой зоне от населенного пункта, не
соблюдают требования пожарной безопасности.
Заместитель министра экономического развития Российской Федерации
– руководитель Росреестра Виктория Абрамченко: «Каждый год природные
пожары наносят большой ущерб людям, пострадавшим в огне. Страдает
экономика регионов, в которых случаются пожары. Природоохранному
комплексу наносится огромный ущерб, поскольку выгорают большие
площади лесных насаждений. Законопроект Минэкономразвития направлен,
в первую очередь, на защиту жизни и здоровья граждан».
В первую очередь нужно подчеркнуть, что этот законопроект не
коснется граждан, проживающих в населенных пунктах или на территории
садоводческих товариществ. Поскольку люди, проживающие на данных
территориях, в непосредственной близости от источника пожара, при его
возникновении, являются пострадавшей стороной.
Во-вторых, изъятие имущества у собственника является крайней мерой
и в данном случае речь идет о лицах, которые систематически уклоняются от
выполнения законных требований федерального органа, осуществляющего
государственный пожарный надзор.
В-третьих, категорией риска являются земельные участки, находящиеся
в пятикилометровой зоне от населенных пунктов. Это по данным МЧС
России в основном земли сельскохозяйственного назначения или земли,
покрытые лесными насаждениями. Следовательно, правообладателям таких
участков в первую очередь необходимо ознакомиться с установленными
требованиями в сфере пожарной безопасности и соблюдения
противопожарного режима (Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О
пожарной безопасности», постановление Правительства Российской
Федерации от 25.04.2012 №390 и др.) и неукоснительно их соблюдать во
избежание неприятностей.
Первая редакция законопроекта, размещенная для публичного
обсуждения, была предметом рассмотрения на согласительном совещании в
Минэкономразвития России 13.06.2019 и после доработки будет направлена
на повторное согласование в федеральные органы исполнительной власти.

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон
№ 218-ФЗ), который объединил кадастровый учет объектов недвижимости и
государственную регистрацию прав на них в одну систему учета и
регистрации.
В соответствии Законом Единый государственный реестр
недвижимости (далее-ЕГРН) является сводом достоверных
систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим
Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных
правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения,
правообладателях, а также иных установленных сведений.
В силу части 6 статьи 72 Закона № 218-ФЗ сведения Единого
государственного реестра прав (далее – ЕГРП) и сведения
государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН), информационных
ресурсов, действовавших до 1 января 2017 года, считаются сведениями,
содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного
подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона № 218-ФЗ
участниками отношений, возникающих при осуществлении
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации
прав.
Перед внесением в ЕГРН характеристики каждого объекта
недвижимости, содержащиеся в ЕГРП и ГКН, проверяются на полное
совпадение.
В случае полного совпадения сведения вносятся в раздел ЕГРН,
открываемый на соответствующий объект недвижимости, в соответствии с
пунктом 178 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее – Порядок), с
присвоением статуса «актуальные».
При несовпадении данных ЕГРП и ГКН по отдельным
характеристикам, согласно пункту 179 Порядка, сведения включаются в
раздел ЕГРН, открываемый на соответствующий объект недвижимости, при
этом сведениям о характеристиках, которые внесены в ГКН и в отношении
которых в ЕГРП не вносились изменения в связи с необходимостью
соблюдения установленных законодательством Российской Федерации
требований для их изменения и отсутствии такого подтверждения,
присваивается статус «актуальные незасвидетельствованные».
Наличие данного статуса сведений о характеристике объекта
недвижимости в случае, когда в ЕГРН по такой характеристике отсутствует
техническая ошибка, является основанием для приостановления
осуществления государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 49 части 1
статьи 26 Закона № 218-ФЗ.), а также, может привести к возникновению
проблемы с исчиобъекта капитального строительства в результате последней инвентаризации
и т.д.
При этом изменение статуса сведений о характеристике объекта
недвижимости с «актуальные незасвидетельствованные» на «актуальные»,
учитывая положения Закона № 218-ФЗ, не является государственным
кадастровым учетом изменений основных характеристик объекта
недвижимости и возможно в порядке информационного взаимодействия
как на основании документов, поступивших посредством
межведомственного взаимодействия, так и на основании заявления
заинтересованного лица, поступившего в порядке, установленном для
представления заявления на государственный кадастровый учет и (или)
государственную регистрацию прав. В последнем случае орган регистрации
прав вне зависимости от того, приобщил заявитель подтверждающие
изменения документы или нет, в течение трех рабочих дней со дня
получения такого заявления самостоятельно запрашивает документы
(содержащиеся в них сведения), необходимые для принятия решения об
изменении статуса сведений о характеристике объекта недвижимости, в
соответствующих органах государственной власти и органах местного
самоуправления.
Статус сведений о характеристике объекта недвижимости можно
узнать на сайте Росреестра, раздел «Открытая служба» «Открытые данные»,
сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме
online», во вкладке «Особые отметки».
Управлением Росреестра по Волгоградской области (далее –
Управление) и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской
области проводятся работы по выявлению причин расхождения
характеристик каждого объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН. На
момент начала проведения данных работ было выявлено порядка 45 тысяч
объектов, имеющих подобные различия.
При осуществлении указанных мероприятий по переводу записей
Управлению пришлось столкнуться с проблемами, решение которых
возможно только после обращения заинтересованного лица
соответствующим заявлением и документами.
Собственникам объектов недвижимости, имеющих статус «актуальные
незасвидетельствованные» для приведения в соответствие сведений о
характеристиках объекта и присвоения статуса «актуальные», Управление
рекомендует обратиться с заявлениями и документами, подтверждающими
законность произведенных изменений объекта недвижимости через систему
Многофункциональных центров или в электронной форме через портал
госуслуг.слением налогов.

Сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
предоставляются, в том числе в виде копий документов, помещенных в
реестровые дела. Такие сведения относятся к сведениям ограниченного
доступа и могут представляться только определенным лицам (ч. 13 ст. 62
Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости»). Данными лицами являются, в том числе:
— правообладатели или их законные представители;
— лица, имеющие доверенность от правообладателя или его законного
представителя;
— лица, имеющие право на наследование недвижимого имущества
правообладателя по завещанию или по закону.
Перечень документов, копии которых можно получить из ЕГРН,
перечислены в форме запроса, (приложение № 1 к Порядку предоставления
сведений из ЕГРН, установленного приказом Минэкономразвития России от
23.12.2015 № 968). К ним относятся, например:
— договор или иной документ, выражающий содержание односторонней
сделки, совершенной в простой письменной форме;
— межевой план;
— технический план;
— разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
— документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости объекта
недвижимости;
— заявление о государственном кадастровом учете и (или)
государственной регистрации прав;
— акт обследования, подтверждающего прекращение существования
объекта недвижимости.
Необходимо отметить, что в части правоустанавливающих документов
вышеуказанные лица могут запросить только копии договоров или иных
документов, выражающих содержание односторонней сделки, совершенных
в простой письменной форме. Копии правоустанавливающих документов,
которые не относятся к данной категории (нотариально удостоверенные
договоры, вступившие в силу судебные акты, постановления органов
местного самоуправления и др.), не предоставляются из ЕГРН по запросам
физических и юридических лиц (правообладатели, представители
правообладателей, наследники). Для получения копий таких документов
следует обращаться в органы, выдавшие соответствующие документы.
При этом физические и юридические лица (правообладатели,
представители правообладателей, наследники) могут запросить сведения из
ЕГРН в отношении правоустанавливающих документов, копии которых они
не могут получить. Такие сведения предоставляются в виде выписки из ЕГРН
о содержании правоустанавливающих документов.
В данной выписке указываются:
— реквизиты документа (серия, номер (при наличии), дата выдачи (или
подписания));
— наименование органа (организации), выдавшего документ;
— дата и номер государственной регистрации сделки (если таким
документом является зарегистрированная сделка);
— информация о нотариальном удостоверении документа (фамилия и
инициалы нотариуса, реестровый номер, если таким документом является
сделка, совершенная в нотариальной форме, иной нотариально оформленный
документ, например, свидетельство о праве на наследство).
В части содержания правоустанавливающего документа указываются
существенные условия сделки (договора) (например, стороны сделки
(договора), предмет сделки, цена сделки (при условии, если сделка
возмездная), сроки и пр.), резолютивные составляющие документа об
установлении, изменении или прекращении права и т.д.
Для получения копий документов, выписки о содержании
правоустанавливающих документов на основании которых сведения внесены
в ЕГРН, можно воспользоваться следующими способами запроса сведений.
Личное обращение за предоставлением сведений из ЕГРН
осуществляется в офисах Многофункциональных центров предоставления
государственных и муниципальных услуг (далее – МФЦ) независимо от
места нахождения объекта недвижимости, в отношении которых
представляется такой запрос.
Почтовое отправление следует направлять в Филиал Федерального
государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии» по Волгоградской области, адрес расположения которого:
400002, г. Волгоград, ул. Тимирязева, д. 9
Если запрос о предоставлении сведений ограниченного доступа
представлен почтовым отправлением, подлинность подписи заявителя
должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
Для получения из ЕГРН сведений ограниченного доступа по средством
почтового отправления необходимо направить запрос, составленный по
установленной форме и удостоверенный в нотариальном порядке, документ,
подтверждающий плату за предоставление сведений из ЕГРН, и документ
подтверждающий полномочия представителя.

Управление Росреестра по Волгоградской области информирует о
принятии Федерального закона от 01.05.2019 № 76-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в
части особенностей изменения условий кредитного договора, договора
займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не
связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и
обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию
заемщика», вступающего в силу 31.07.2019.
Законом в числе прочего внесены изменения в часть 1 статьи 42
Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», устанавливающие отсутствие необходимости
нотариального удостоверения:
 сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой
собственности своих долей по одной сделке,
 сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой
инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого
инвестиционного фонда,
 сделок по отчуждению земельных долей,
 договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Таким образом, после 31.07.2019 договора по вышеназванным сделкам
могут составляться и представляться в органы регистрации прав в простой
письменной форме.
Обращаем внимание граждан, что положения законов о регистрации и
об ипотеке с изменениями, внесенными Федеральным законом от 01.05.2019
№ 76-ФЗ, имеют обратную силу, т.е. распространяются на правоотношения,
возникшие из договоров, заключенных с заемщиками-физическими лицами
ранее, до дня вступления в силу закона.